Je huis verkopen aan een opkoper: zo werkt het écht

Als je huis snel verkocht moet worden

Soms loopt het leven anders dan gepland. Een scheiding, een erfenis waar je niet op zat te wachten, een hypotheek die te zwaar wordt of een verhuizing naar een zorginstelling. Ineens moet je huis verkocht worden, en liefst snel. Maar het traject via een makelaar duurt vaak maanden, met fotografen, bezichtigingen en onzekerheid tot de laatste handtekening.

Dan kom je al snel uit bij een woningopkoper. Misschien twijfel je nog. Wat is dat precies? Hoeveel lever je in? En hoe weet je of je met een betrouwbare partij te maken hebt? In dit artikel leggen we het eerlijk uit, inclusief de nadelen.

Wat is een woningopkoper?

Een woningopkoper is een bedrijf dat zelf je huis koopt. Er komt dus geen makelaar aan te pas die jouw woning op Funda zet en op zoek gaat naar een particuliere koper. De opkoper doet je rechtstreeks een bod. Ga je akkoord, dan regelt de notaris de overdracht.

Het grote verschil met een gewone verkoop: je weet snel waar je aan toe bent. Er zijn geen weken met bezichtigingen en je hoeft niet te wachten tot een koper zijn hypotheek rond heeft. Daar staat tegenover dat een opkoper minder betaalt dan de prijs die je op de vrije markt zou kunnen krijgen. Verderop lees je waarom.

Zo verloopt het bij De Huisopkopers

1. Je doet een aanvraag. Je vult een paar gegevens over je woning in. Dat is vrijblijvend.
2. Binnen 24 uur een indicatief bod. Indicatief betekent: een eerste inschatting op basis van de gegevens die we hebben. Zo weet je snel of het de moeite waard is om verder te praten.
3. Persoonlijk bezoek. We komen altijd bij je langs. We willen de woning zelf zien en jou leren kennen. Na het bezoek krijg je een definitief bod. De taxatie betalen wij.
4. Jij beslist. Je zit nergens aan vast tot je tekent. Neem gerust de tijd om het bod te laten checken door iemand die je vertrouwt.
5. Overdracht bij de notaris. Ben je akkoord, dan kan de overdracht al binnen 1 à 2 weken plaatsvinden. Liever later? Dan stemmen we de datum af op jouw situatie.

Waarom is het bod lager dan de marktwaarde?

Laten we er niet omheen draaien. Het bod van De Huisopkopers ligt gemiddeld tussen de 80 en 88 procent van de marktwaarde. De marktwaarde is de prijs die je woning naar verwachting zou opbrengen als je hem via een makelaar verkoopt, als alles meezit.

Dat verschil is geen winst die zomaar in onze zak verdwijnt. Wij nemen een groot deel van de onzekerheid en de kosten van je over. Dit zijn de risico's waar een opkoper mee te maken krijgt:

• Onbekende gebreken. We kopen je huis zoals het is. Blijkt er later een lekkage, houtrot of een fundering in slechte staat, dan is dat ons probleem.
• Opknappen en verbouwen. Veel woningen hebben onderhoud nodig voordat ze opnieuw verkocht of verhuurd kunnen worden. Die kosten vallen vaak hoger uit dan begroot.
• Ontruiming. Spullen die achterblijven, laten wij weghalen. Die kosten zijn al verwerkt in de prijs.
• Overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die de koper betaalt bij de aankoop van een woning. Voor een opkoper is dat 8 procent van de koopsom, omdat hij er niet zelf gaat wonen. Een particuliere koper die er zelf gaat wonen, betaalt 2 procent.
• Geld dat vastzit. Tussen aankoop en doorverkoop zit tijd. Al die maanden kost het geld aan rente, verzekering, energie en gemeentelijke belastingen.
• Marktrisico. Huizenprijzen kunnen dalen. Zakt de markt terwijl wij aan het opknappen zijn, dan levert de woning minder op dan verwacht.
• Kosten bij doorverkoop. Als wij de woning later weer verkopen, betalen wij opnieuw makelaars- en notariskosten.
• Juridische en praktische complicaties. Denk aan erfpacht, achterstanden bij een vereniging van eigenaars (VvE), zittende huurders of lokale regels. Sommige gemeenten hebben bijvoorbeeld opkoopbescherming: dan mag een nieuw aangekochte woning in bepaalde wijken vier jaar lang niet zonder vergunning worden verhuurd.

Een makelaar zoekt de hoogste prijs, maar jij draagt dan zelf de risico's en de wachttijd. Een opkoper geeft je snelheid en zekerheid, maar rekent die risico's mee in het bod.

Een rekenvoorbeeld: makelaar of opkoper?

Stel, je woning heeft een marktwaarde van € 400.000. Zo zien de twee routes er dan ongeveer uit:

Heb je een hypotheek op je huis? Dan moet die bij de verkoop worden afgelost en 'doorgehaald' in het Kadaster. Dat heet een royement. De notaris rekent daarvoor meestal tussen € 80 en € 500. Die kosten betaal je als verkoper zelf, ook bij verkoop aan een opkoper.

De courtage van een verkoopmakelaar ligt meestal tussen 0,9 en 1,4 procent van de verkoopprijs. Ook na aftrek van die kosten levert een verkoop via een makelaar dus doorgaans meer op. Een opkoper is vooral interessant als tijd, rust en zekerheid voor jou zwaarder wegen dan de hoogst mogelijke prijs. Bijvoorbeeld omdat je anders maandenlang dubbele woonlasten betaalt, of omdat je een moeilijke periode zo snel mogelijk wilt afsluiten.

Voor wie is verkopen aan een opkoper geschikt?

Verkopen aan een opkoper past vaak goed als:

• je snel moet of wilt verkopen, bijvoorbeeld door een scheiding, betalingsproblemen of een verhuizing naar zorg;
• je een woning hebt geërfd en de kosten en het gedoe rond leegstand wilt stoppen;
• de woning flink wat onderhoud nodig heeft en je zelf niet wilt of kunt opknappen;
• je geen zin hebt in bezichtigingen en vreemden in je huis, en discretie belangrijk vindt.

Het is minder geschikt als je de tijd hebt en de woning in goede staat is. Dan haal je via een makelaar meestal meer op. Ook dat vertellen we je gewoon eerlijk.

Waar let je op bij een opkoper?

Niet elke opkoper werkt op dezelfde manier. Met deze vragen scheid je het kaf van het koren:

• Komt er iemand langs? Een serieuze opkoper wil de woning zien voordat hij een definitief bod doet. Een bod dat alleen op een foto of een telefoontje is gebaseerd, kan later flink omlaag gaan.
• Is duidelijk wat jij betaalt? Vraag zwart op wit welke kosten voor jou zijn en welke voor de opkoper.
• Hoe hard is het bod? Vraag welke ontbindende voorwaarden er in de koopovereenkomst staan. Dat zijn afspraken waarmee een partij onder bepaalde omstandigheden nog onder de koop uit kan. Een opkoper die zonder financieringsvoorbehoud koopt, hoeft geen hypotheek aan te vragen. Die koop kan dus niet afketsen op de financiering. De Huisopkopers koopt altijd zonder financieringsvoorbehoud en stelt standaard een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris. Dat is een bedrag, meestal 10 procent van de koopsom, dat jij krijgt als de koper zich niet aan de afspraken houdt.
• Krijg je de tijd om na te denken? Wordt er druk gezet om meteen te tekenen, dan is dat een rode vlag. Een goed bod is morgen ook nog een goed bod.
• Gaat de overdracht via een notaris? Bij een woningverkoop hoort altijd een notaris. Die controleert onder meer of de koopsom echt betaald wordt.
• Vertel eerlijk over gebreken. Als verkoper heb je een mededelingsplicht: problemen waarvan je weet, moet je melden. Dat geldt ook bij verkoop aan een opkoper en het voorkomt gedoe achteraf.
• Regel je energielabel. Bij de verkoop van een woning is een geldig energielabel wettelijk verplicht. Vraag of de opkoper dat voor je regelt. De Huisopkopers doet dat bij elke deal.
• Laat je adviseren als het financieel spannend is. Heb je een restschuld of betalingsachterstanden? Praat dan ook met je hypotheekverstrekker, Het Juridisch Loket of je gemeente voor gratis schuldhulp.

Veelgestelde vragen

Benieuwd wat je huis waard is voor ons?

Je zit nergens aan vast. Vul een paar gegevens in en je ontvangt binnen 24 uur een indicatief bod. Daarna komen we persoonlijk langs, en jij bepaalt in alle rust of je verder wilt.