Huis verkopen met achterstallig onderhoud: opknappen of zo verkopen?

Het huis is niet meer wat het was

De kozijnen moeten geschilderd worden, de cv-ketel hapert, er zit een vochtplek in de kelder en de badkamer is uit de jaren tachtig. Misschien heb je jaren niet kunnen of willen investeren. Misschien heb je het huis geërfd zoals het is. Hoe dan ook: je wilt verkopen, maar je ziet op tegen alles wat daarvoor eerst moet gebeuren.

Je staat dan voor een keuze. Investeer je eerst tijd en geld in opknappen, in de hoop dat je dat terugverdient? Of verkoop je het huis zoals het is? In dit artikel lees je wat je als verkoper moet weten over gebreken, of opknappen loont en wat je kunt verwachten als je in de huidige staat verkoopt.

Wat moet je als verkoper weten?

Je hebt een mededelingsplicht. Weet je van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat? Dan moet je dat aan de koper melden. Denk aan lekkage, een slechte fundering of een kapotte riolering. Verzwijg je zo'n gebrek, dan kun je na de verkoop aansprakelijk worden gesteld voor de schade.

De koper heeft een onderzoeksplicht. De koper moet zelf ook goed kijken en vragen stellen, bijvoorbeeld met een bouwkundige keuring. Maar de mededelingsplicht weegt zwaarder: een gebrek dat je kende en verzweeg, kun je niet afschuiven op een koper die niet goed genoeg zocht.

Clausules in de koopovereenkomst. Bij oudere woningen of woningen met veel onderhoud worden vaak extra afspraken gemaakt:

• Ouderdomsclausule. Hiermee geeft de koper aan dat hij weet dat het huis oud is. De verkoper is dan niet aansprakelijk voor gebreken die door de ouderdom komen, zoals aan leidingen, riolering of vloeren.
• Asbestclausule. In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd kan asbest zitten. Met deze clausule accepteert de koper dat risico.
• Niet-zelfbewoningsclausule. Heb je zelf nooit in het huis gewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis of verhuur? Dan geef je aan dat je niet alles over de staat van de woning weet.
• 'As is, where is'. De koper accepteert het huis zoals het is. Ook dan mag je bekende gebreken niet verzwijgen.

Deze clausules beperken je risico, maar ontslaan je dus nooit van je plicht om eerlijk te zijn.

Eerst opknappen: loont dat?

Dat hangt sterk af van je situatie. Een paar vragen helpen je kiezen:

• Gaat het om kleine of grote klussen? Opruimen, schoonmaken, een likje verf en een lekkende kraan repareren maken een huis aantrekkelijker voor kopers en kosten weinig. Een nieuwe keuken, badkamer of dak is een ander verhaal. Of je dat in de verkoopprijs terugziet, is onzeker. Kopers hebben bovendien vaak hun eigen smaak.
• Heb je het geld en de tijd? Een verbouwing kost geld vooraf en duurt vaak langer dan gepland. Al die tijd lopen je woonlasten door.
• Heb je de energie? Aannemers regelen, keuzes maken, toezicht houden. Zit je al in een stressvolle periode, dan kan dit te veel zijn.
• Wat is het risico op tegenvallers? Bij oude huizen kom je tijdens het slopen soms verrassingen tegen, zoals asbest of houtrot.

Waar let je op?

• Vraag een makelaar of taxateur wat het huis waard is mét en zónder opknappen. Dan zie je wat het je oplevert.
• Zet alle bekende gebreken op een rij. Die heb je sowieso nodig voor de verkoop.
• Zorg voor een energielabel. Dat is bij verkoop verplicht, ook voor een opknapwoning.
• Laat je niet opjagen. Ook als je snel wilt verkopen, verdienen de cijfers een rustige blik.

Verkopen zoals het is, aan De Huisopkopers

Voor een opknapwoning is een opkoper vaak een logische keuze. Wij zijn gewend aan huizen die onderhoud nodig hebben. Opknappen en verbouwen is precies waar wij het risico van overnemen.

• Je hoeft niets te doen. Geen klussen, geen aannemers, geen verkoopstyling. We kopen het huis in de staat waarin het is.
• Ook ontruimen hoeft niet. De kosten daarvan zijn al verwerkt in ons bod.
• Wij regelen het energielabel bij de deal.
• Persoonlijk bezoek. We komen altijd langs om het huis zelf te bekijken. Zo is het definitieve bod gebaseerd op de echte staat van de woning.
• Snel en zeker. Binnen 24 uur een indicatief bod, de overdracht kan al binnen 1 à 2 weken. We kopen zonder financieringsvoorbehoud en stellen een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris.

Ons bod ligt gemiddeld tussen de 80 en 88 procent van de marktwaarde. Bij een opknapwoning bepalen de staat en de verwachte herstelkosten mede hoe hoog ons bod is. Daar zijn we open over: je hoort van ons waar we op letten en waarom.

Ook bij verkoop aan ons geldt je mededelingsplicht. Vertel dus eerlijk wat je weet over de staat van het huis. Dat voorkomt verrassingen voor ons allebei.

Veelgestelde vragen

Benieuwd wat je huis nog waard is?

Vraag vrijblijvend een indicatief bod aan, ook als je twijfelt of je huis wel verkoopbaar is.