Scheiden en samen een huis: verkopen, uitkopen of wachten?

Uit elkaar, en dan nog dat huis

Een scheiding is zwaar genoeg. Gesprekken over de kinderen, over geld, over wie wat meeneemt. En dan staat daar nog het huis waarin jullie samen een leven hebben opgebouwd. Wie blijft er wonen? Kan dat wel? En wat als jullie het daar niet over eens worden?

Het goede nieuws: je hoeft niet alles tegelijk op te lossen. Wel helpt het om te weten welke keuzes er zijn. In grote lijnen zijn dat er drie.

1. Eén van jullie koopt de ander uit. Wie blijft, betaalt de ander diens deel van de overwaarde en neemt de hypotheek alleen over. Overwaarde is het verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheekschuld, als het huis meer waard is dan de schuld.
2. Jullie verkopen het huis samen. De opbrengst gaat eerst naar de aflossing van de hypotheek. Wat overblijft, verdelen jullie volgens de afspraken. Blijft er een schuld over, dan delen jullie die meestal ook.
3. Jullie houden het huis (tijdelijk) samen aan. Bijvoorbeeld tot de kinderen groter zijn. Dat kan, maar je blijft dan financieel aan elkaar vastzitten. Leg in dat geval goed vast wie wat betaalt en wanneer het huis alsnog verkocht wordt.

Volgens Knab geeft verkopen meestal de duidelijkste financiële scheiding. Uitkopen kan alleen als degene die blijft de hypotheek op lange termijn alleen kan betalen.

Wat komt erbij kijken?

Jullie moeten het samen eens zijn. Staat het huis op jullie beider naam, dan kan geen van jullie het alleen verkopen. Ook als het huis op één naam staat maar jullie getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben, is voor de verkoop van de gezamenlijke woning de toestemming van de partner nodig. Werkt de ander niet mee? Dan kun je de rechter vragen om een machtiging tot verkoop. Met die toestemming van de rechter mag je de woning ook zonder medewerking van je ex verkopen. Dat kost wel tijd en geld.

Jullie blijven samen aansprakelijk voor de hypotheek. Hebben jullie de hypotheek samen afgesloten, dan ben je allebei 'hoofdelijk aansprakelijk'. Dat betekent dat de bank van ieder van jullie het volledige bedrag kan eisen, niet alleen de helft. Die aansprakelijkheid stopt niet automatisch met de scheiding. Ze eindigt pas als de hypotheek is afgelost, bijvoorbeeld door de verkoop, of als de bank de vertrekkende partner ontslaat uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De bank beslist daar zelf over en zegt soms nee.

Uitkopen moet je kunnen betalen. De hypotheekverstrekker kijkt of degene die blijft de woonlasten alleen kan dragen. Met een hoge overwaarde gaat het om een flink bedrag dat je aan je ex moet betalen. Lukt het niet om dat te financieren, dan blijft verkopen vaak de enige optie.

Overwaarde of onderwaarde. Bij overwaarde verdelen jullie de winst. Is het huis minder waard dan de hypotheek, dan spreek je van onderwaarde. Bij verkoop houd je dan een restschuld over. Ook die moeten jullie samen oplossen, en de bank moet vaak toestemming geven voor de verkoop.

Waar let je op?

• Leg alles schriftelijk vast. Zet afspraken over het huis in je echtscheidingsconvenant of in de afspraken bij het einde van je samenwoning. Spreek ook af wat er gebeurt als ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid niet lukt.
• Laat de woning onafhankelijk taxeren. Een gezamenlijk gekozen taxateur voorkomt discussie over de waarde. Dat is belangrijk bij uitkopen én bij het beoordelen van een bod.
• Blijf de hypotheek betalen. Ook als je al vertrokken bent. Betalingsachterstanden komen bij jullie allebei terecht en kunnen een nieuwe hypotheek later in de weg zitten.
• Neem de hypotheekverstrekker op tijd mee. Vertel de bank vroeg wat jullie van plan zijn, zeker als er een restschuld dreigt.
• Zoek hulp als het vastloopt. Een mediator helpt jullie samen tot afspraken te komen. Bij Het Juridisch Loket krijg je gratis advies over je rechten.
• Denk aan fiscale gevolgen. Hypotheekrenteaftrek en de regels voor een nieuwe woning kunnen veranderen. Een hypotheekadviseur of belastingadviseur kan dit voor je uitrekenen.

Verkopen aan een opkoper tijdens een scheiding

Bij een scheiding wil je vaak vooral één ding: duidelijkheid, zodat jullie allebei verder kunnen. Een verkoop via een makelaar betekent maandenlang samen beslissen over bezichtigingen, biedingen en de prijs. Dat is lastig als het contact moeizaam is.

Bij De Huisopkopers gaat het anders:

• Snel duidelijkheid. Binnen 24 uur een indicatief bod en na een persoonlijk bezoek een definitief bod. De overdracht kan al binnen 1 à 2 weken.
• Geen bezichtigingen. Er komen geen vreemden over de vloer en jullie hoeven het huis niet samen verkoopklaar te maken.
• Zekerheid. We kopen zonder financieringsvoorbehoud en stellen een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris. De verkoop kan dus niet afketsen op een koper die zijn hypotheek niet rond krijgt.
• Discreet. Je huis staat niet op Funda.
• Ontslag uit aansprakelijkheid. Bij de overdracht wordt de hypotheek afgelost. Is de opbrengst hoog genoeg om de hele hypotheek af te lossen, dan eindigt daarmee ook jullie hoofdelijke aansprakelijkheid.

Wees je er wel van bewust dat ons bod gemiddeld tussen de 80 en 88 procent van de marktwaarde ligt. Dat betekent dat er samen minder overwaarde overblijft. Voor veel stellen weegt de rust en snelheid op tegen dat verschil, maar het is een keuze die jullie samen moeten maken. Beide eigenaren tekenen de koopovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Wil je weten waar je aan toe bent?

Vraag vrijblijvend een indicatief bod aan. Dan hebben jullie een concreet bedrag om over te praten.