Verkopen, maar niet verhuizen
Het klinkt als het beste van twee werelden: je verkoopt je huis, krijgt in één keer een flink bedrag op je rekening en je blijft gewoon wonen waar je woont. Alleen ben je voortaan huurder in plaats van eigenaar. Deze constructie heet 'sale-and-leaseback': verkopen en terughuren.
Het spreekt vooral mensen aan die geld nodig hebben, maar niet weg willen. Bijvoorbeeld ouderen met een (bijna) afbetaald huis die de overwaarde willen gebruiken. Of huiseigenaren met geldproblemen die hun vertrouwde plek niet willen verlaten.
Toch is het verstandig om hier heel kritisch naar te kijken. Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond raden het als manier om je overwaarde te gebruiken zelfs af. Ze noemen het een dure oplossing. In dit artikel lees je hoe het werkt, wat de risico's zijn en wanneer het misschien wél een uitkomst kan zijn.
Hoe werkt het, en welke regels gelden er?
Je verkoopt je woning aan een partij, bijvoorbeeld een belegger. Tegelijk sluit je met die partij een huurcontract af. Je betaalt voortaan huur en de koper is je verhuurder. Hij wordt verantwoordelijk voor het groot onderhoud.
Drie regels zijn belangrijk:
- Een vast huurcontract is de norm. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe huurcontracten zijn in principe voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor specifieke groepen, zoals studenten.
- Je hebt huurbescherming. De verhuurder kan het contract alleen opzeggen om een reden die in de wet staat, en de rechter moet daarmee instemmen als je het er niet mee eens bent.
- Koop breekt geen huur. Verkoopt de nieuwe eigenaar het huis door, dan loopt je huurcontract gewoon door bij de nieuwe eigenaar.
Voor veel huurwoningen gelden bovendien regels over de maximale huurprijs. Met de huurprijscheck van de Huurcommissie kun je nagaan wat redelijk is.
De verkoopprijs. Omdat de koper een verhuurde woning krijgt, is die voor hem minder waard dan een lege woning. Bij sale-and-leaseback ligt de prijs daarom vaak lager dan bij een gewone verkoop. Volgens Vereniging Eigen Huis meestal tussen de 70 en maximaal 80 procent van de waarde.
De risico's, en welke vragen je altijd stelt
- Je levert flink in op de prijs. Je verkoopt onder de marktwaarde en profiteert niet meer van een eventuele waardestijging van je huis.
- De huur kan hoog zijn en stijgen. Een belegger wil rendement. Reken uit of je de huur ook over tien of vijftien jaar nog kunt betalen, ook als je inkomen daalt.
- Je geld raakt op. Wie de opbrengst gebruikt om van te leven, betaalt tegelijk elke maand huur. Hoe lang kun je daarmee vooruit?
- Je weet niet hoe goed je verhuurder is. Lost hij problemen snel op? Doet hij het onderhoud? En wie wordt je verhuurder als hij het huis doorverkoopt?
- Verhuizen kost je extra. Ga je na een paar jaar toch weg, bijvoorbeeld naar zorg, dan heb je de lagere verkoopprijs geaccepteerd zonder dat je er lang van profiteerde.
- Gevolgen voor toeslagen en belasting. Het geld uit de verkoop telt mee als vermogen. Dat kan invloed hebben op toeslagen en op de eigen bijdrage voor zorg.
Vergelijk ook alternatieven. Volgens experts zijn het verhogen van je hypotheek of verhuizen naar een kleinere woning vaak financieel gunstiger. Voor ouderen bestaan er ook speciale hypotheken waarmee je overwaarde gebruikt terwijl je eigenaar blijft. Laat je hierover adviseren door een onafhankelijk adviseur.
Wanneer kan het wél passen? Vereniging Eigen Huis noemt het een oplossing voor mensen die snel veel geld nodig hebben, niet willen verhuizen en daarna zonder problemen een relatief hoge huur kunnen betalen.
Hoe De Huisopkopers met je meedenkt
Laten we eerlijk zijn: verkopen en terughuren is in beginsel geen standaarddienst van De Huisopkopers. We kopen woningen die leeg worden opgeleverd. Toch weten we dat deze vraag bij veel huiseigenaren leeft, vaak in een lastige periode. Daarom denken we graag met je mee.
In een persoonlijk gesprek kijken we samen naar je situatie:
- Wat wil je bereiken: geld vrijmaken, schulden aflossen, of vooral in je huis blijven wonen?
- Is verkopen en terughuren voor jou haalbaar en verstandig? Of is er een beter alternatief?
- Als het in jouw geval toch een mogelijkheid is, bespreken we welke afspraken er dan nodig zijn en waar je op moet letten.
Kies je ervoor om te verkopen en te verhuizen? Dan krijg je binnen 24 uur een indicatief bod en na een persoonlijk bezoek een definitief bod. De overdracht kan al binnen 1 à 2 weken, maar we stemmen de datum af op het moment dat je nieuwe woning beschikbaar is.
Veelgestelde vragen
Mag een verhuurder mij een tijdelijk contract geven na de verkoop?
In de meeste gevallen niet. Sinds 1 juli 2024 zijn nieuwe huurcontracten in principe voor onbepaalde tijd.
Wat gebeurt er als mijn verhuurder het huis verkoopt?
Je huurcontract gaat over op de nieuwe eigenaar. Je mag gewoon blijven wonen.
Waarom krijg ik bij terughuren minder voor mijn huis?
Een verhuurde woning is voor een koper minder waard dan een lege woning, omdat hij er niet zelf over kan beschikken.
Twijfel je wat verstandig is?
Neem vrijblijvend contact op. We denken eerlijk met je mee, ook als ons advies is om het níét te doen.