Wat is een restschuld?
Je wilt of moet je huis verkopen, maar het levert minder op dan je nog aan hypotheek hebt openstaan. Het bedrag dat je dan na de verkoop nog moet terugbetalen, heet een restschuld. Je huis staat 'onder water', zoals dat heet.
Een rekenvoorbeeld van de Belastingdienst: je hypotheekschuld is € 420.000. Je verkoopt je huis voor € 400.000 en de verkoopkosten zijn € 1.500. Je restschuld is dan € 420.000 min € 398.500 = € 21.500.
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, dus voor veel mensen is een restschuld geen probleem. Toch komt het voor, bijvoorbeeld als je kort geleden hebt gekocht, je hypotheek hoger was dan de koopprijs, of je huis veel onderhoud nodig heeft. Het idee dat je je huis kwijt bent en tóch nog een schuld hebt, kan veel stress geven. Het goede nieuws: er zijn oplossingen.
Wat komt erbij kijken?
Je bank moet toestemming geven. Normaal wordt de hypotheek bij de verkoop volledig afgelost. Bij een restschuld lukt dat niet. Het huis is het onderpand van de bank, dus de bank moet akkoord gaan met de verkoop en het doorhalen van de hypotheek. De bank kijkt daarbij of de verkoopprijs redelijk is en hoe je de restschuld gaat terugbetalen.
Je moet de restschuld aflossen. Daar zijn verschillende manieren voor:
- Met spaargeld of ander vermogen. De eenvoudigste oplossing, als je dat hebt.
- Meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Koop je een ander huis, dan kun je de restschuld soms opnemen in je nieuwe hypotheek. Dat hangt af van je inkomen en de waarde van je nieuwe woning. Je maandlasten worden daardoor wel hoger.
- Een betalingsregeling met je bank. Veel banken bieden de mogelijkheid om de restschuld in termijnen af te betalen, bijvoorbeeld via een persoonlijke lening.
Kwijtschelding met NHG. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan NHG de restschuld onder voorwaarden deels of helemaal overnemen. Dat geldt bij een gedwongen verkoop door bijvoorbeeld een scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden van je partner. Je moet je wel aan de regels houden, zoals op tijd aangeven dat je in de problemen zit en de restschuld zo laag mogelijk houden. Verkoop je onder de marktwaarde, dan heeft je bank daarvoor toestemming van NHG nodig. Kwijtschelding is geen automatisme.
Belasting. Is je restschuld na 31 december 2017 ontstaan, dan mag je de rente erover niet aftrekken van de belasting. Alleen voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 zijn ontstaan, geldt nog een aftrek van maximaal 15 jaar.
Waar let je op?
- Laat eerst uitrekenen of er écht een restschuld is. Vraag bij je bank het actuele saldo op en laat de waarde van je huis bepalen. Soms valt het mee.
- Neem de bank vroeg mee. Vertel je plannen voordat je een koopovereenkomst tekent. Zonder toestemming van de bank kan de verkoop niet doorgaan.
- Check je NHG-rechten vooraf. Twijfel je of je in aanmerking komt voor kwijtschelding? Vraag het na bij je bank of bij NHG voordat je een beslissing neemt.
- Houd rekening met boeterente. Los je je hypotheek eerder af, dan kan de bank een vergoeding vragen. Bij verkoop van je huis is dat vaak niet zo, maar check je voorwaarden.
- Laat je adviseren. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan je opties doorrekenen. Heb je ook andere schulden, dan helpt de schuldhulpverlening van je gemeente gratis.
Verkopen aan een opkoper met een restschuld: past dat?
We zijn er eerlijk over: bij een restschuld is een opkoper niet altijd de beste keuze. Ons bod ligt gemiddeld tussen de 80 en 88 procent van de marktwaarde. Een lagere verkoopprijs betekent een hogere restschuld. Bovendien moet je bank akkoord gaan met de prijs.
Toch zijn er situaties waarin het wél verstandig kan zijn:
- De tijd dringt. Lopen de achterstanden op of dreigt een executieveiling, dan levert een veiling vaak nog minder op en komen er extra kosten bij.
- Het huis is lastig verkoopbaar. Bij een woning met veel achterstallig onderhoud kan een verkoop via de makelaar lang duren, terwijl rente en lasten doorlopen.
- De bank stemt in. Als de bank akkoord gaat met de prijs en er een goede regeling voor de restschuld ligt, geeft een snelle verkoop rust en duidelijkheid.
Als je bij ons verkoopt, krijg je binnen 24 uur een indicatief bod en na een persoonlijk bezoek een definitief bod. Dat bod kun je meteen aan je bank voorleggen. We kopen zonder financieringsvoorbehoud en stellen een waarborgsom of bankgarantie bij de notaris. De overdracht kan al binnen 1 à 2 weken, maar we passen ons graag aan de tijd aan die je bank nodig heeft.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn huis verkopen als de bank nog geen toestemming heeft gegeven?
Je kunt wel een bod vragen, maar de verkoop kan pas doorgaan als de bank akkoord is. Teken dus pas na overleg met je bank.
Wordt mijn restschuld bij NHG altijd kwijtgescholden?
Nee. NHG beoordeelt dat per situatie. Je moet aan de voorwaarden voldoen en de verkoop moet in overleg gebeuren.
Blijft de restschuld bij mijn ex als we gescheiden zijn?
Als jullie de hypotheek samen hebben afgesloten, zijn jullie allebei aansprakelijk voor het hele bedrag. Maak daarover goede afspraken en leg ze vast.
Even rustig je opties bekijken?
Neem vrijblijvend contact op. We rekenen samen met je door wat ons bod betekent voor je restschuld, zodat je een goed onderbouwde keuze kunt maken.